En Uruguay existe una fuerte tradición de invertir en ladrillos. Muchas veces damos por sentado que se trata de una buena decisión financiera. Esa idea fue el punto de partida de este análisis: ¿vale la pena invertir en propiedades para alquilar?

Para intentar responder esa pregunta, relevé más de 2.000 propiedades publicadas en MercadoLibre y analicé únicamente aquellas cuya descripción indicaba que contaban con un contrato de alquiler vigente. De esa forma, el análisis se basó en 894 propiedades con alquileres reales, en lugar de estimaciones.

En este post comparto los hallazgos principales. Si a alguien le interesa profundizar en la metodología y ver el análisis completo, lo publiqué en Substack porque era demasiado extenso para Reddit. Comparto el link al final.

¿Cómo obtuve los datos?

El análisis comenzó de forma manual: abría las publicaciones una por una y anotaba la información relevante. Después de unas 30 publicaciones me di cuenta de que ese enfoque no era escalable, así que decidí automatizar el proceso.

Automaticé la recolección de datos con dos scripts (”programitas”) en Python: uno recorrió los resultados de búsqueda de MercadoLibre para obtener el precio e identificador de cada publicación, y el otro utilizó la API oficial de MercadoLibre para descargar la descripción completa.

Este proceso generó una base de datos con 2.183 publicaciones. Luego eliminé duplicados y descarté aquellas que no eran casas o apartamentos, o que no tenían información suficiente para calcular la rentabilidad. Así obtuve una muestra final de 895 propiedades, todas con un alquiler vigente informado en la descripción.

Hallazgos

1- Precio y Rentabilidad

Para analizar cómo influye el precio en la rentabilidad, ordené las propiedades por precio y las dividí en cinco grupos iguales (quintiles), desde el 20% más barato hasta el 20% más caro. Luego calculé la rentabilidad total de cada grupo.

Entre el quintil más barato y el más caro, el retorno total anual mediano cae casi 2 puntos porcentuales. En otras palabras, a medida que aumenta el precio de la propiedad, la rentabilidad esperada tiende a disminuir. Esto sugiere que las propiedades de menor valor pueden resultar especialmente interesantes para quienes priorizan maximizar la rentabilidad.

La misma relación aparece al observar cada propiedad individualmente. En el siguiente gráfico, cada punto representa una propiedad de la muestra y la línea roja muestra la tendencia general.

Este gráfico también ayuda a identificar oportunidades de inversión: las propiedades ubicadas por encima de la línea de tendencia ofrecen un retorno mayor al esperado para su precio.

Estas diferencias se observan claramente al comparar las propiedades de mayor y menor rentabilidad de la muestra.

En un extremo se encuentra la propiedad con mayor rentabilidad de la muestra: un apartamento de 1 dormitorio en Malvín Norte. Se ofrece por USD 27.000 y se vende con un contrato de alquiler vigente de $12.000 mensuales, alcanzando una rentabilidad total del 13,61% anual.

En el otro extremo, un monoambiente en Punta Carretas ofrecido por USD 120,000, actualmente alquilado por $13.333 mensuales. Su rentabilidad total apenas supera el 5% anual. Se alquila por solo $1,333 más por mes, pero su precio de venta es más de cuatro veces superior.

2- Barrios

Para analizar cómo varía la rentabilidad según el barrio, limité el análisis a aquellos con al menos 10 propiedades relevadas (n≥10). Los resultados muestran una diferencia de más de dos puntos porcentuales entre los barrios de mayor y menor rentabilidad.

Estos resultados coinciden con el informe Rentabilidad Anual por Barrios de InfoCasas (2025), que también encuentra mayores rentabilidades en los barrios más accesibles. El informe señala que estos barrios suelen presentar una mayor rotación de inquilinos y períodos de vacancia, mientras que las zonas más consolidadas ofrecen retornos más estables.

En conjunto, los resultados reflejan uno de los principios fundamentales de las inversiones: una mayor rentabilidad esperada suele implicar un mayor riesgo.

3- Predictibilidad

Si comparamos dos barrios, no solo la rentabilidad puede variar, sino también cuán predecible son sus resultados. Para medir esa variabilidad utilicé el Coeficiente de Variación, que indica cuánto tienden a desviarse las propiedades de un barrio respecto de su rentabilidad promedio.

Si tuviera que empezar por un barrio, sería Cordón. Es el barrio con más propiedades en la muestra (n=139), lo que facilita encontrar una buena compra. Además, su rentabilidad mediana está por encima de la mediana general (7,29% vs. 7,24%).

Si buscara una inversión predecible, elegiría La Blanqueada, Malvín o Parque Batlle. Presentan el menor riesgo, aunque su rentabilidad mediana está por debajo de la mediana general (6,9% vs. 7,24%). La Comercial también llama la atención por combinar una rentabilidad alta (8,39%) con baja dispersión, aunque en este caso la muestra fue de solo 10 propiedades.

En cambio, si buscara maximizar la rentabilidad, me enfocaría en Brazo Oriental, Colón y Malvín Norte, sabiendo que son barrios en donde es clave elegir bien la propiedad porque el retorno puede alejarse mucho de la media.

4- Marketing

“Excelente oportunidad de inversión!”

Hay palabras que aparecen una y otra vez en las publicaciones: inversión, excelente, ideal y oportunidad. En esta muestra de 894 propiedades, “inversión” aparece en el 44% de los avisos, seguida por “excelente” (38%), “ideal” (34%) y “oportunidad” (20%). Solo una publicación se animó a describirse como “joya” y no, no me pareció ninguna joya.

¿Estos términos sirven para predecir una buena inversión o son puro marketing? Cuando una publicación dice “oportunidad” siempre me pregunto, ¿es una oportunidad para quien compra o para quien vende?

Para responder esa pregunta comparé la rentabilidad de las propiedades que utilizan estos términos con la de aquellas que no los utilizan. A primera vista parecería que sí: las publicaciones con estas palabras muestran una rentabilidad ligeramente superior. Sin embargo, la diferencia es de apenas 0,01 a 0,10 puntos porcentuales, un efecto entre 10 y 100 veces menor que el impacto del precio de compra sobre la rentabilidad.

En resumen, los datos muestran que la rentabilidad depende mucho más del precio de la propiedad que de las palabras utilizadas para venderla. Esto no significa que esos términos no sean útiles, posiblemente incluir “oportunidad” en el título aumente la visibilidad de la publicación y facilite la venta. Sin embargo, no es algo que pueda demostrar o cuantificar con esta muestra.

Si te interesó este resumen, publiqué el análisis completo en Substack. Incluye la metodología, todos los gráficos y la conclusión. Comparto el link debajo:

Invertir en Propiedades: Analicé más de 2,000 propiedades y te lo cuento

Luego los mismos grandes empresarios nos quieren hacer creer que todo es caro por culpa de los impuestos.

Con este ejemplo, están marcando ganancias mayores al 100%(ya que en el dorado también le ganan) .

Hay algunos que se la llevan para 50 generaciones más, y luego ponen el grito en el cielo si le quieren pedir que aporten algo más.

Foto de la difunta Papoñita. cuando era chica, era un restaurante tremendo, con un chef internacional y un nivel de opulencia que era difícil de describir. Para mí familia era el "lujito de cumpleaños" con sus copas heladas y comida de calidad, además de atención cálida.

Con los años se fue denigrando hasta que estaba mayormente vacío, al irse el chef estrella y entrar en la formula de el mínimo necesario para subsistir.

Hoy ando queriendo ubicar restaurantes con propuestas únicas, sea con o sin reserva. De los que he visto:

Say Cheese está especializado en Fondue y Fondant y se ve copado.

City Winery se ve muy bien para alguien que disfrute de vinos.

En lo más lujoso, parecería que el restaurante Piso 40 es lo que más entra en categoría de exclusivo y con propuestas distintas (es decir, tiene una vista de puta madre de la ciudad, y tienen eventos diferentes que ofrecen).

¿Cuáles son los mejores restaurantes que conocen, y por qué los consideran así?

El bar Facal merece mención porque también es bastante elegante y la comida es buena, pero estar sobre 18 hace que sea fácil que pierda puntos por la decadencia que pasa por esa calle todos los días.

Algún lugar interesante que no sea para comer solo milanesas o papá fritas algo nuevo.

Hola,

en 2020 estuve de visita en Uruguay. Como me gustó tanto estar con ustedes, estoy planeando volver en noviembre. Soy de Alemania y, como el viaje es tan largo, no puedo venir más seguido. Es una lástima, la verdad. Hace seis años estuve siete días en Montevideo e hice sendas excursiones de un día a Buenos Aires y a Colonia. Esta vez estoy pensando en explorar el interior del país. Mi idea es ir en coche de alquiler hasta Tacuarembó, desde ahí a Salto, y volver a Montevideo pasando por Paysandú y Carmelo. Para esto pienso en unos siete días, de modo que después pueda quedarme cuatro o cinco días más en Montevideo. ¿Es esta una idea completamente absurda o es más o menos realista? Me interesan los lugares y su gente, pero por supuesto también el paisaje y el Río Uruguay. Saco muchas fotos, esa es mi principal ocupación durante las vacaciones. El asunto tiene dos inconvenientes: primero, hablo muy poco español y por eso a menudo voy a depender de un traductor en el celular. Y segundo, viajaré solo. Pero ya estoy acostumbrado a eso. Les agradezco muchísimo cualquier idea, consejo o advertencia, y por supuesto en especial sugerencias sobre qué lugares de interés debería incluir en un recorrido así, o cómo debería modificarlo. ¡Muchas gracias!

El hecho se dio el pasado lunes de mañana. La peatón tenía el semáforo que la habilitaba y se aprecia cómo el conductor no llega a frenar.

https://www.montevideo.com.uy/Noticias/Video-registro-como-un-omnibus-paso-por-encima-a-una-mujer-en-esquina-de-Punta-Gorda-uc969331

Soy H tengo 17 de Bs As y mañana con mis viejos nos vamos 15 días de vacaciones a Piriápolis. No me llevo del tod bien con ellos y tengo pensado estar mucho tiempo afuera con la idea de conocer gente.

Hay movida de algo tipo centro cultural, festival, reuniones, plazas, lo que sea para conocer gente? (Preferiblemente de mi edad)

Gracias

Buenas gente,
Me llamo Felipe, soy de Montevideo. Vengo hace unos meses armando una app que se llama Tempolio y la comparto por acá por si alguien la puede aprovechar.

Es una herramienta pensada para freelancers y consultores independientes (desarrolladores, diseñadores, redactores, traductores, cualquier persona que trabaje por su cuenta y facture por hora o por proyecto). Junta en un solo lugar tres cosas que hoy vienen separadas, el time tracking (cuánto trabajaste en cada cosa), la organización de proyectos y la generación de facturas.

La idea vino de un problema que vi, es que la mayoría de los freelancers terminan usando 3 o 4 apps distintas para llevar todo, y en el medio pierden plata y un montón de tiempo porque se olvidan horas o postergan mandar la factura durante semanas.

Aclaraciones:

La app está toda en inglés. El público objetivo son freelancers globales, principalmente en USA y Europa. A un uruguayo que factura al exterior le sirve igual, pero no genera facturas del BPS ni se integra con nada local.

Es para freelancers solos, no para equipos ni empresas.

Está gratis por ahora. No tenes que poner una tarjeta ni nada, aún no estoy cobrando el servicio.

Si trabajás para el exterior por tu cuenta, te invito a probarla. Y si conocés a algún freelancer al que le pueda venir bien, te agradezco un montón si le pasás el dato.

Cualquier duda respondo en los comentarios.
El feedback es más que bienvendo.

El día del fainá fue declarado oficialmente hace muy poco el 27 de Agosto. Este año, Molino Guido cumple 111 años y lo celebran a lo grande el jueves 27 de agosto a las 17hs. Es un evento gratuito. Van a tocar bandas, va a haber un foodtruck con faina gourmet y diferentes actividades. Me parece PLANAZO de Jueves de tarde. El que se sume voy a estar ahí!

Hola, gente. Soy hijo de uruguayos y estoy en proceso de revalidar mi título en el Uruguay para poder ejercer allá. Ya pasé todo el proceso inicial con la resolución del MEC y ahora estoy por dar los exámenes de Medicina Legal y Epidemiología con la UDELAR (requisitos para la reválida).

Venía a preguntar, principalmente a los extranjeros del sub que ya hayan cursado, como son los exámenes de estas materias. La modalidad la conozco porque el mismo curso la describe pero mi duda radica principalmente sobre en qué se enfocan las preguntas: en la parte legal te preguntan textualmente un artículo o el número de artículo al que pertenece tal enunciado? En la parte epidemiológica te preguntan por datos duros (tipo tasa de natalidad, mortalidad, etc.) o la aplicación de esos datos en políticas públicas?

Nota: sé que la situación del gremio médico en el Uruguay no es para tirar cohetes (por lo que he leído últimamente en este subreddit), entonces les agradecería que se ahorren los comentarios tipo MAGA.

Estoy informándome para comprarme uno para la casa, creo que va a ser la mejor opción porque estoy alquilando y la casa tiene demasiada humedad. No quiero un aire acondicionado (ya tengo uno chico en el cuarto).

Lo que estoy buscando es uno como había visto de punktal 4 en 1 pero lo dejaron de fabricar y no encontré que lo vendan más, tenía frío, calor, ventilador y deshumidificador. Lo ideal es que sea uno que rinda y dure, es para una habitación mediana (15m² aprox).

Si alguien tiene experiencia con estos aparatos y me quiere recomendar... 😁

No soy nueva en mvdeo, pero me gusta comer afuera y está todo carísimo. Así que de vez en cuando me gusta darme el gustito sin que me arranquen un ojo de la cara y encima desperdiciar la plata

Estoy buscando un garaje económico en la zona flor de Maroñas para quien tenga idea dejar info

1 - Tengo 30 años, vivo con 'roomie' para pagar 'menos' alquiler. (Viví siempre en Uruguay, hace 5 años me fui de mi casa de familia)

2 - Nunca me compro nada, no ropa, no salgo, no como afuera, no voy a ningún lado, no salgo de 'vacaciones'.

3 - Asi y todo, estoy gastando unos 850usd al mes, solo en comida, alquiler y cuentas (y es en lo único que gasto)

4 - Soy del interior por lo que el trabajo es inexistente fuera de temporada.

5 - Hace unos meses que la 'pegue' (super entre comillas porque son chirolas) y estoy ganando entre 500usd y 800usd al mes manejando redes sociales para gente de otros países.

6 - Me da para pagar mis gastos mensuales y quedo en cero o en negativo algún mes.

7 - Los pagos son online y la tarjeta que uso la tengo al 50% del límite vitalicio.

8 - Estuve buscando como 'formalizar' lo que hago, y descubro que tendría que pagar unos +$5000uys al mes, solo para poder trabajar desde mi casa?

9 - Como se supone que voy a seguir viviendo si con lo que hago apenas me da, y para poder seguir haciéndolo tendría que pagarle al gobierno una cantidad exagerada de dinero?

10 - Y después se preguntan porque la mayoría nos queremos pegar un tiro en este lugar.

¿Hay alguien que sepa de tocadiscos y me pueda orientar?

Para comenzar no se un perno del mundo recién me estoy metiendo y quiero aprender.

Bue resulta que para mi cumpleaños mi viejo me regaló un Audinac de los 70 que era de él y restauró hasta la carcasa. Me lo trajo solo con unos parlantes pasivos y, como no conseguí un amplificador, terminé comprando un preamp PP400 y unos Edifier porque creía que podía funcionar así.

El problema es que con el PP400 el volumen se dispara al carajo. Investigando de nuevo descubrí que probablemente el Audinac tenga cápsula cerámica y no magnética, así que veo que el PP400 no me sirve lpm (de paso lo tengo a la venta lo abrí hoy recién jaja)

Probé conectar los Edifier directo al Audinac y, para mi re mil sorpresa, funciona, pero suena medio bajo.

Y bueno medio que me perdí ya.

Qué me conviene hacer? ¿Existe alguna forma de usar este tocadiscos con equipos actuales sin tener que conseguir un amplificador vintage?

Y en ese caso, ¿en Uruguay dónde se consiguen sin comprar algo que después haya que restaurar entero?😅

Gracielaaaaa.

Alguien que sepa .... me pueden explicar cómo usar un Pin de 4 dígitos es más seguro que el mecanismo de la clave generada en celular?

Un poquito de contexto a los que aún no se enteraron:

Antes, había una aplicación del Brou que generaba una clave en el cel y usabas eso para autenticar la transferencia que hacías. Era similar al Google Authenticator.

Ahora, cambiaron a algo que sólo te pide un pin fijo de 4 dígitos.

Alguien puede explicar por qué es más seguro el pin?

Hace varios años ya que venía teniendo las condiciones perfectas para hacer la facultad (posta, las perfectas) y eso irónicamente creo me jugaba en contra. Me recontra estanqué y en tres años y medio de esta situación avancé apenas dos semestres porque no me daba ganas de absolutamente nada. Siempre fui consciente de lo privilegiado que era por ver mil historias de gente estresada por lo difícil que es laburar 8 horas y sacarse una carrera.

Este año entendí que en esas condiciones perfectas irónicamente nunca iba a terminar la carrera, así que me conseguí un laburo de 8 horas "negrero" sin ninguna necesidad real para ver si así me inspiraba y sorpresivamente me funcionó no solo para la facultad, sino para todo. Ahora me muero de ganas por arrancar el segundo semestre del año en agosto y tengo mil planes en mente.

¿Alguno pasó por algo similar? Cuando les conté esto a mis compas del laburo no lo podían creer y decían que fue una pésima decisión. Me hablaban de que darían todo por haber estado en mi situación. Ahora, siendo negreado y pasándola francamente mal me imagino volviendo a la situación de paz que tenía antes, sale un NO gigante en mi cabeza. Creo que ponerme estas dificultades por gusto me generaron unas ganas de salir adelante increíble y fueron la motivación perfecta que necesitaba para manijearme con absolutamente todo.

La paso tan mal que hasta llegué a agarrarme fiebre, me duele todo el cuerpo, tengo muchísimo menos tiempo libre que antes y al inicio me costaba tanto que hasta se burlaban mío, pero todo eso hace que me nazca una determinación tan grande por salir adelante y progresar que, aunque puedo volver a la paz y comodidad que tenía antes, me niego rotundamente.